Los permisos de obra fueron totalmente privatizados, y el gobierno se limita a tomar nota.

¿QUIEN PERMITE EN BS AS PISOS ALTOS EN BARRIOS DE CASAS BAJAS?

Luis Cobián

Los intereses inmobiliarios y las grandes constructoras, permiten que broten edificios de muchos pisos como hongos, donde nadie puede hacer más de 8 mts s/n  

Domingo 26 de noviembre de 2006

 

BUENOS AIRES, PLANEAMIENTO URBANO Y NEGOCIOS.

LA LUCHA POR EL SOL Y EL ESPACIO

 

Por Luis Cobián,

Especial Para Causa Popular

 

Edificios de muchos pisos están brotando como hongos en barrios residenciales donde los mortales comunes no pueden construir más de 8 metros sobre nivel. ¿Qué hace posible algo semejante?

 

Al mediodía, por las calles de algunos barrios de Buenos Aires, (Villa Urquiza, Coghlan, Núñez, Palermo, Villa Pueyrredón, Almagro, Parque Chas) un olorcito familiar se cuela a través de los vallados reglamentarios de los edificios en construcción.

 

Quizás en las parrillas se estén dorando unos pocos cortes de falda, pero para el folklore urbano, huelen mejor que cualquier asado dominguero.

 

Los vecinos, sin embargo, los consideran aromas ingratos. Aseguran que esas nuevas construcciones los están cercando, quitándoles luz solar y tranquilidad. Dicen también que la infraestructura actual (agua corriente, cloacas, electricidad, sobre todo) está a punto de colapsar. Algunos denuncian que desde la llegada de los nuevos vecinos, casi no tienen agua.

 

Según cifras proporcionadas por el propio gobierno de la ciudad, sólo en lo que va del año se ha autorizado la construcción de casi 500 mil m² nuevos, casi todos (el 97.2%) para edificaciones multifamiliares o colectivas. Para el Consejo Profesional de Arquitectura, los permisos se concentran en Puerto Madero (18% del total), Palermo (13%), Caballito (7%), Villa Urquiza (6%) y Belgrano (5%), y son edificios de 2 y 3 ambientes de categoría “suntuosa”. Se sabe que gran parte del crecimiento de la economía se basa hoy en la construcción privada.

 

Y que esto genera mucho trabajo directo, hace circular el dinero guardado bajo el colchón, y tonifica la fabricación de cemento, ladrillos, chapa de hierro y madera, entre otros rubros. Pero eso no es todo.

 

Habida cuenta de que las construcciones colectivas cambian el paisaje urbano pero también requieren de mayores inversiones públicas en infraestructura, salud, educación y transporte, cuando reina la improvisación pueden provocar el colapso conjunto de las actuales.

 

Cabe preguntarse si la apropiación del espacio urbano está dirigida por el mercado o si el Estado local tiene alguna ingerencia en la administración de lo que hasta ahora era considerado un bien colectivo.


“Lo que queremos”

A primera vista, el gobierno de la ciudad otorga permisos de construcción de acuerdo a determinadas normas públicas que funcionan como marco, el que podría definirse como “la ciudad que queremos”.


Eso no es cierto.

 

Los permisos de obra fueron totalmente privatizados, y el gobierno se limita a tomar nota. Son los intereses inmobiliarios y las grandes constructoras, sobre todo, las que conducen este asunto.

 

Para empezar, se construye de todo y en cualquier parte, pero el auge está limitado a aquellos barrios donde el valor inmobiliario aumentó por encima de la media: Abasto, Caballito, Palermo, Villa Urquiza.

 

La mayor parte de las construcciones nuevas están dirigidas a sectores de alto poder adquisitivo, entre lujosas y suntuarias. Como contracara, la gran mayoría de los trabajadores de la actividad pertenece a lo que eufemísticamente se denomina sector informal. Trabajan en negro.

 

Los permisos de obra están replicando aquello que se descubrió tras el incendio de República Cromañón. No hay control estatal, sólo un simulacro, porque la autorización para nuevas construcciones está tan privatizada como la de la habilitación de actividades.

 

Es la vieja historia de las declaraciones juradas, mediante las cuales los actores del mercado se limitan a informar al Estado: cuánto petróleo extraen y exportan, cuántas divisas debe entregarles el Banco Central, qué actividad desarrollarán, o cuántos pisos tendrá el edificio.

 

En las construcciones, el sistema se puso en marcha en 1977 y lo anunció Osvaldo Cacciatore: “…A partir de la sanción de la Ordenanza 35072 que entró en vigencia el 23 de julio de 1979, se ha implementado un nuevo procedimiento que replantea la cuestión de los permisos de obra”. Y luego: “”la solicitud debe tener el carácter de declaración jurada”, y “los permisos se conceden en el mismo momento de ser solicitados, como permiso automático”.

 

“La Ordenanza 35.168/79 crea el Registro de Inspectores, con la finalidad de atribuir a profesionales particulares, vinculados a la construcción e inscriptos en los colegios profesionales respectivos, la responsabilidad de la fiscalización de las obras realizadas por los particulares”. Quien crea que esto cambió, se equivoca.

 

El sistema fue perfeccionado por el decreto de Necesidad y Urgencia 1668/97 y las leyes 160/99 y 292/99. Efectivamente, los profesionales que deben controlar están vinculados, como ya se reconocía durante la dictadura, a la construcción. Esto va contra la misma naturaleza del control estatal, porque una relación de vínculo sugiere ser juez y parte al mismo tiempo, y el permiso de obra se constituye en derecho adquirido en cuanto es concedido. ¿Cómo puede un particular conceder un derecho público? ¿Es que éstos particulares han sido investidos de las atribuciones propias del Estado?

 

Sí, porque éste ha desertado de su irrenunciable poder de control. Entretanto, los reclamos sólo son escuchados luego de un escándalo mediático, una tragedia o el vidrioso recurso de la justicia.

 

La planificación urbana también es víctima de este vacío imposible de llenar.

 

Seguimos viviendo con las normas de la dictadura (el código de Planeamiento Urbano es de 1977) que fueron modificadas sin ton ni son en los años siguientes, mezclando improvisación con intereses particulares.

 

No es poca cosa: han pasado 29 años, casi todos en democracia: ¿a qué se dedicaron entretanto los legisladores y los profesionales del poder ejecutivo local? Y no hablamos de pasado sino también de presente.

 

En los considerandos del decreto 1929/06 por el cual se suspendió la entrega de nuevos permisos de obra en algunos barrios, el gobierno de la ciudad aporta datos confusos: Por un lado, promete que el nuevo Plan Urbano está “casi listo”.

 

Por otro, razona así sobre las protestas vecinales: “…Dicho fenómeno se focaliza en aquellos distritos residenciales de alta densidad edilicia en los cuales la normativa actual permite alturas de edificación de Planta Baja y 7 (siete) pisos sobre rasante, acompañada de indicadores de FOT de entre 3 y 4 veces la superficie del terreno según el ancho de la calle, modificando así la imagen y el carácter urbano original frecuentemente dominado por bajos índices de densidad edilicia”.

 

Si el carácter urbano original está dominado por bajos índices de densidad edilicia, ¿cómo y por qué son distritos residenciales de alta densidad?

 

¿Por qué se ha abandonado la relación entre el FOT y el ancho de la calle?

 

El sentido común indica que el alto de la construcción debe permitir el ingreso de luz solar a la vía pública, de acuerdo a su ancho y orientación, y a eso se lo llama “calidad de vida”.

 

Como el FOT es la relación entre la superficie de la parcela, el ancho de la calle y la superficie a construir, “tocarlo”, feudalizarlo, es cosa de todos los días. Y se lo suele hacer mediante un trabajo hormiga, parcela por parcela, amparándose en resoluciones, disposiciones, decretos y, aunque parezca absurdo, en anteriores excepciones.

 

Así se esfumó una limitación sensata como el “pulmón de manzana” donde estaba prohibido construir. Es que en “el mercado”, una cosa es el discurso y otra muy distinta los hechos.

 

Mientras invoca la “calidad de vida”, la va destruyendo.

 

La máquina de habilitar

 

Es cierto que en las nuevas construcciones de más de 2300 m² se necesita un informe de “impacto ambiental”, pero se trata de un estudio tan serio como el del esquizofrénico que obtuvo rápidamente un permiso de portación de armas de guerra en el Renar.

 

La vieja máquina de impedir se convirtió en una máquina de permitir, pero de permitir cualquier cosa. A esa permisividad, los empresarios de la construcción la califican como “seguridad jurídica”.

 

La renuncia del Estado local no se ha limitado a la habilitación de usos y permisos de obra. Tuvieron que morir 6 obreros en la calle Luís Viale para que el gobierno descubriera que había varios centenares de talleres textiles con trabajo servil, y aunque contaba con una secretaría y cientos de funcionarios dedicados a controlar exclusivamente las condiciones laborales.

 

Ahora los temas se han incorporado a la agenda política, pero como un movimiento epiléptico. Nadie cree realmente que se controle nada.

 

Que Telerman haya suspendido por 90 días los nuevos permisos, y sólo en los barrios conflictivos, no significa que los ya concedidos dejen de ejecutarse.

 

Y se sospecha que son muchos, entre ellos los otorgados muy irregularmente por el Concejo Deliberante durante la época de las excepciones al código de Planeamiento Urbano, antes de los 90, que funcionaron aceitadamente con normas de la propia dictadura.

 

Hoy en día, el mercado ofrece parcelas con permiso de obra concedido en esa época. Valen una fortuna, pero un edificio de 15 pisos bien lo justifica.

 

Aunque ya no tiene el antiguo perfil de los inspectores coimeros, la corrupción se ha convertido en una parte estructural de la gestión estatal porque se han diluido los límites entre público y privado y lo general es en realidad particular.

El valor de un dato

 

Y no sucede sólo aquí. Los marplatenses memoriosos suelen recordar que durante la dictadura militar, la intendencia local suspendió por 48 hs la vigencia de la ordenanza de Planeamiento Urbano para que se pudiera autorizar la construcción de un puñado de torres privilegiadas frente a la costa.

 

Los compradores ganaron una vista maravillosa, pero millones de turistas perdieron sol en las playas públicas. En esa misma época, la Prefectura autorizó en Mar del Tuyú la construcción de varias cuadras de viviendas sobre la avenida costanera y la playa, que diez años después había perdido dos tercios de su ancho por los embates de las olas contra las defensas construidas para preservar las viviendas.

 

El descontrol permite todo tipo de picardías. Una, construir más pisos de los autorizados. Otra, estar informado sobre un cambio de zonificación (¿cuánto vale ese dato?) y “meter” un permiso un minuto antes de la hora fatal.

 

Luego de que Telerman anunciara que se estudiaba una suspensión de los permisos, la DGFyC recibió en 48 horas, 27 solicitudes, el equivalente de un mes completo, que deberán ser aprobadas porque el que avisa no es traidor. La protesta de los vecinos por las nuevas construcciones que están invadiendo los barrios, como el incendio de República Cromañón, desnudan las limitaciones de la democracia representativa para responder a las demandas de los ciudadanos.

 

El planeamiento urbano de la ciudad sigue siendo un privilegio del poder político cuando debería ser una responsabilidad compartida con los vecinos. Pero aquellos tienen la gallina de los huevos de oro. Y para éstos podría ser un karma, como el perro que se volvió, mordiendo a su dueño.

 

Si hay un presupuesto participativo, ¿por qué no hay un planeamiento urbano participativo, comuna por comuna, CGP por CGP, barrio por barrio?

 

Habida cuenta de las flores que se arrojan mutuamente Macri y Telerman, todo indica que se buscará llevar el tema a vía muerta.